2014年12月
The First Company－平成26年12月25日（木）
「双発型の住関連プラットホーム」を通じ個人最大の資産である住宅不動産の価値向上に挑む
「社会資本でもある住宅不動産という資産をあるべき状態に導くには、何よりも業界の近代化が不可欠です」。これは、住宅・建設・不動産業界に特化したコンサルティングファームとして独自のビジネスを展開する、ハイアス・アンド・カンパニー社長、濱村聖一の持論だ。
個人が所有する資産の中で大きな割合を占めるのは不動産、その大半は住宅だ。しかし日本では、資産になるはずの住宅不動産が購入直後から着実に価値が下がってしまい、結果的に8～9割の住宅取得者は資産価値以上の住宅ローンを抱えることになってしまう。この状況を変え住宅不動産の資産価値を高めるには、業界が自ら進化すべきであるとの思いが、濱村の起業の背景にある。
進化を阻む最大の要因は、住宅不動産業界特有の構造にあるという。自動車業界を超える日本最大規模の産業でありながら、99％強が中小企業という極端なロングテール構造がその進化を阻んでいるというのである。「大企業ならできる情報投資や社員教育投資も、中小企業、まして零細企業ともなれば投資機会や規模は限られてしまう。そこを変えれば業界に新しい可能性をもたらすことができる、そう思ったのです。そこで、彼らのビジネスに必要な情報や事業ノウハウをシステムとしてパッケージ化、会員として事業者にご活用いただくというビジネスモデルを立ち上げました」
パッケージは、営業活動や原価管理等の経営プロセス効率化、効果的な社員教育や顧客管理など組織機能の強化を支援する「経営効率化パッケージ」や、課題解決に向け、特異性のある技術と事業推進ノウハウを組み合わせた「ビジネスモデルパッケージ」に分けられる。いずれも中小事業者にも導入しやすいパッケージとして、すでに全国で約1500社に導入されている。会員企業は同社のコンサルティングを受けながらパッケージを活用することで業態転換や生産性向上を果たしている。
ところで、同社は自らを「双発型の住関連プラットホーム」と呼ぶ。それは、同社の取り組みが事業者向けだけではなく消費者向けにも展開していることに由来する。例えば住宅・不動産関連のセカンドオピニオンショップ「ans」を運営するなど、消費者に向けたインフォームドコンセント事業を推進し、住宅や不動産についての適正な情報や知識の提供を実践しているのだ。
さらに、調査・研究機能として立ち上げた「ハイアス総研」が抽出した社会や行政の問題意識を基点に、その課題を解決する技術やノウハウの開発を行い、その展開過程で集めた消費者の声や傾向を再び事業者向けパッケージ提供事業にもフィードバックしている。消費者の利益最大化と事業者の成長を循環的に創造する、これこそが「双発型プラットフォーム」の真価である。
事業を通して、次代を担う若き経営者の育成を
濱村が今、特に注力しているのが次世代経営者の育成だ。「提供するサービスをより効果的に活用いただくためには、経営者の教育も不可欠です。しかし中小企業経営者にはそういう場がなかなかないため、私たちは率先して場をつくっていきたいのです」。魅力を感じるビジネスモデルを確立・提供し、次代にマッチした経営を実現できる経営者の育成機会の提供は、ハイアス・アンド・カンパニーの取り組みとしてすでに始まっている。
育成にあたり特に経営者に伝えたいことは「生産性の重要性」だと濱村は語る。「経営者が短期利益に目を向けすぎることは大きな問題」であり、「利益創出や経営効率だけを意識していると、思考が守勢に入り投資は縮小化し、存続を保証する施策だけが採用され、最後には事業全体が萎縮してしまいます。しかし生産性向上を志向することで、会社を成長させ先行投資の余裕を創造できれば、行政が提案する改善策にも率先して取り組めるようになり、業界の近代化が進みます。その結果、住宅が本当に個人の資産となるための基盤が確立するはずです」と指摘する。
同社では事業者や消費者への働きかけだけでなく、学術機関や各界の有識者とも緊密な連携を進め、2014年、住宅不動産資産価値保全保証協会、住宅不動産取引支援機構という団体の設立にも一役買っている。産・官・学の複合的なネットワークを築き、業界の未来に好環境を興し、自らが考える住宅不動産業界のあるべき姿への変革を図っている。
わが社はこれで勝負！ 8500社
ハイアスが有する業界との接点。各ネットワークに参加する企業3500社に加え、ハイアスが発行する機関誌による接点5000社が合算した数字だ。各ネットワークは定期的にミーティングを開催することでリアル・コミュニケーションを図っている。
2014年12月25日 木曜日 20:01
日刊木材新聞－平成26年12月20日（土）
15年1月から 住宅FPマスター認定 ハイアス・アンド・カンパニー
ハイアス・アンド・カンパニー（東京都、濱村聖一社長）は、ライフプランに基づいた住宅FPサービス「リライフクラブ」で「住宅FPマスター」の認定を15年1月から行う。
FPマスターは住宅に関する優秀なFP(ファイナンシャルプランナー）であることを証明する資格。取得に当たってはリライフクラブが開いている研修をすべて受講した後、リライフクラブで独自に開発したシミュレーションシステム「ハイアーFP」を活用した現場での相談事例を論文として提出。優秀な事例を提出したユーザーを認定する。
2014年12月20日 土曜日 19:50
リフォーム産業新聞－平成26年12月16日（火）
「住宅FPマスター」資格 ハイアス・アンド・カンパニー 来年1月スタート
住関連支援事業を展開するハイアス・アンド・カンパニー（東京都港区）は、認定資格の「住宅FP（ファイナンシャルプランナー）マスター」を2015年1月より開始する。
住宅に関する優秀なFPを証明する資格で、取得するには住宅・不動産会社の全国ネットワーク「リライフクラブ」の研修を全て受講し、シミュレーションシステム「ハイアーFP」を使った相談事例の論文提出が求められる。来年4月に開催予定のリライフクラブ全国大会では、FPマスターが集結して事例を発表。最も優れた発表には「グランドマスター」の称号と、特典としてハイアス社の書籍などで表彰される。
2014年12月16日 火曜日 19:56
ソエナ－平成26年12月12日（金）
不動産対策は一長一短
収益性、将来性…プロと一緒に考えて
不動産はとてもやっかいな相続財産であるものの、73ページで説明したように、現金よりも相続税を抑えるメリットがあるのも事実。不動産をめぐる相続トラブルは、分割方法も含め事前に何の対策もしていなかったことが原因になるので、元気なうちに対策を考えよう。
ただし、不動産の相続相談コンサルタンティング会社「ハイアス・アンド・カンパニー」顧問の山本嘉人さんは「土地を何に使えばいいのかはケース・バイ・ケース。よかれと思って行った不動産活用が家族崩壊につながったケースもあります」と警鐘を鳴らす。主な不動産対策を紹介するが、実行する前はプロに相談し、熟慮を忘れずに。
■ノリスケに土地を貸す
○メリット
土地を子孫に残せる
相続税対策になる
×デメリット
収益性が無い
分割対策にならない
相続に向けて考えられる対策のひとつが人に土地を貸してしまうこと。路線価には借地割合があり、相続税の評価額を計算する際、人に貸していると路線価よりも低く評価できる。借地権割合は路線価図の評価額の後ろにアルファベットで示されている。
78ページの磯野家の路線価図を例に見ると、「480C」との記載のCの部分が借地権割合。この場合の借地権割合は60％になる。土地を貸している場合の相続税評価額は、路線価×面積×（1-0.6）で計算する。例えば、この土地をノリスケに貸して、そこにノリスケが家を建てたとすると、磯野家の土地の評価額は約4900万円になる。
このように、相続税のことだけを考えれば土地を貸すことは有効。しかし、土地の権利は残っても磯野家は住む場所を失う。
土地の貸し借りは当事者間の合意で決まるもので、ノリスケが地代として月に30万円も払ってくれれば、そのカネで新たなマンションでも借りればいい。しかし、そんなことは常識的に考えればあり得なさそう。また、相続時の分割問題は手つかずのまま残る。
■売却してタワマン購入
○メリット
相続税対策になる
複数物件購入で分割対策
×デメリット
土地がなくなる
将来が見通しにくい
最近、積極的に宣伝されているのが、自宅を売却してタワーマンションを購入する方法。複数人で所有するマンションは、それぞれの所有者に「持分割合」が設定されている。持分割合は登記薄謄本などで確認できる。
マンションの場合、相続税評価額は、土地の評価額や建物の評価額に持分割合をかけて計算する。つまり、持分割合が小さければ小さいほど、言い換えれば、建物が高ければ高いほど土地の持分割合は小さくなるので、相続税評価額は低くなる。
また、タワーマンションは人気が高く、中古になっても価格はさほど落ちないうえに、賃貸に回しても空室リスクが少ないとされている。安定した資産としてはもってこいというわけだ。
磯野家でみてみると、1次相続で波兵の全資産を相続したフネが自宅を1億8000万円で売却。これを原資に、タワーマンションの6000万円の部屋3部屋を購入し、1部屋でカツオ、ワカメと暮らし、1部屋をサザエに貸し、残りの1部屋を一般賃貸に回したとする。
こうすれば、フネには2部屋分の賃貸収入があり生活は安定。さらに、フネが死亡した際はサザエ、カツオ、ワカメが1部屋ずつ相続すれば分割問題も解決する。
結構うまい手なのだが、問題はこの先もタワーマンションの人気が続くか誰にも分からないことだ。マンションを所有すれば固定資産税などの税金がかかるほか、共益費や修繕積立金も払わなければならない。これに見合った資産価値を持ち続けていられるかは、神のみぞ知る―。
■賃貸経営
○メリット
相続税対策になる
収益性が高い
×デメリット
将来が見通しにくい
分割対策にならない
土地を残したまま運用する手がアパート・マンション経営。賃貸物件を建てた場合、借地権のほかに借家権も設定されるので、マイホームを建てているよりも相続税評価額を抑えられる。固定資産税と都市計画税も低くなる。家賃収入も見込める。土地を売ってマンションの部屋を購入するのと違い、土地を子孫に残せるのも魅力だ。
ただ、問題もある。賃貸物件の建設費をどうやって捻出するか。ある税理士は「手元の資金が少なく、多額の借り入れをしなければならないようなら、賃貸経営はお勧めできません」と話す。
なぜ自己資金が少ないと勧められないかといえば、空室リスクがある。机上の空論で家賃収入を計算しても、実際に入居者がいるかは別問題。「東京23区内でも、駅から徒歩10分以上の場所だと入居者を探すのが難しくなります」（不動産専門家）というように、入居者の確保は立地に左右される。さらに、人口減少時代を迎えている日本で、入居者が安定的に確保できるという保証はどこにもない。
このように不動産対策はどれも一長一短。山本さんは「不動産は持っているだけでも固定資産税などがかかり、有効活用をしないと税負担ばかり重くなってしまうこともあります。売ってしまうのもひとつの手なので、さまざまなケースを想定して考えてください」と話している。
2014年12月12日 金曜日 11:39
日刊木材新聞－平成26年12月11日（木）
戸建て賃貸の先駆者として攻勢を ハイアス・アンド・カンパニー
ハイアス・アンド・カンパニー（東京都、濱村聖一社長）はこのほど、東京都内で戸建て賃貸ネットワーク「第9回ウィルスタイルクラブ全国大会」を開催した。ウィルスタイルは安成工務店（安永信次社長）が開発した戸建て賃貸住宅商品を提供するネットワークで、デコスドライ工法を採用した省エネ性能の高さが特徴の一つ。
柿内和徳同社常務執行役員は「2020年に省エネ基準が義務化される。それが分かっていて省エネ基準に対応しない住宅を提供して良いのか。戸建て賃貸住宅のパイオニアとして今は攻めていくとき。消費増税が先送りされたが、1年半の猶予期間ができたようなもの。しっかり準備して、多角化、総合化をしていくべきだろう」とあいさつした。同時に、断熱リフォームの事業にも短期間で59社が参加したことも明らかにした。
2014年12月11日 木曜日 19:51
