週刊住宅新聞－平成26年11月24日（月）

戸建て賃貸ビルダー　全国大会を開催　ハイアス

ハイアス・アンド・カンパニーは14日、戸建賃貸ビルダーネットワークのウィルスタイルクラブ全国大会を開催した＝写真。柿内和徳常務は、施工実績が累計2600棟を超えた点も触れ、ウィルスタイルの戸建賃貸について、「従来型の土地活用未対応の領域。流通する賃貸住宅の多くは築20年以上。若年世代をターゲットにした戸建賃貸は希少」とした。

川瀬太志常務は「情報管理が鍵。案件を発掘する構造をつくり収益機会を増やす」として不動産コンサルティングツール・マイハイアーを紹介。不動産と相続シュミレーションに”不動産最適化診断レポート”の活用を促した。

ハイアスの顧問、山本嘉人氏は「ウィルスタイル商品は、相続における代償分割請求に対応できる。生前分割にもふさわしい」と相続に強い商品性を強調した。

濱村聖一社長は、地域再生事業にも取り組むと表明。「いまだ真空地帯の市場に入り、生産性向上を経営効率化を供給することが基本戦略。リノベや仲介支援、消費者の生涯顧客化などの研究開発を進める」とした。

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産経ニュース-平成26年11月20日(木)

ハイアス・アンド・カンパニー株式会社 戸建賃貸ネットワーク「ウィルスタイル」
2020年省エネ基準適合義務化対応の新商品を販売開始
~相続税制改正を控え活発化する土地活用市場における差別化を促進~

ハイアス・アンド・カンパニー株式会社(本社:港区白金台 代表:濱村聖一 以下、ハイアス)は、株式会社安成工務店(本社:山口県下関市、代表取締役:安成信次)と事業提携して全国展開する戸建賃貸ネットワーク「ウィルスタイル」の主力商品である「ユニキューブ」をはじめとし、「エコパティオ」、「ユニフォート」、「D­single」の計4ラインにおいて、2020年省エネ基準適合義務化に対応する新商品の販売を11月下旬より開始致します。

今回の新商品は、「ウィルスタイル」のさらなる高性能化戦略の一環として、2020年に賃貸住宅を含む全ての新築住宅に対して対応の義務化が決定している平成25年省エネ基準に対応したものです。

標準価格は、戸建賃貸「ユニキューブ」が790万円~(税別)。住宅会社と部材メーカーの直商流を実現したweb型CRMシステム「UDON」を用いることで軽微なコストアップで性能・デザインの差別化を可能にした「ユニキューブUDONバージョン」は800万円~(税別)。ユニキューブよりさらに敷地対応力に優れた「ユニフォート」は880万円~(税別)。狭小地対応型ローコストメゾネット賃貸住宅「エコパティオ」は1戸あたり750万円~(税別)、「エコパティオ」よりもさらに敷地対応力に優れた「D­single」は1戸あたり600万円~(税別)です。
※多雪地域、都市部等では販売価格が異なります。

2020年省エネ義務化については、持家分野ではその対応が進んでおりますが、賃貸住宅においては、性能対応によるコストアップが利回りの低下に直結してしまう事が要因のひとつとなり、現状、対応があまり進んでいない状況です。

「ウィルスタイル」では2020年には建築することすら許されなくなってしまう建物を移行期間とはいえ供給することに大きな疑問を感じておりました。平成25年基準の省エネ性能を標準化するにあたりコスト検証を進めた結果、事業開始当初より断熱性能に優れたデコスドライ工法を標準採用していたため、僅かなコストアップで展開が可能となり、今回の新商品の販売に至りました。

「ウィルスタイル」は、賃貸住宅でありながら断熱性能に優れたデコスドライ工法を標準採用とし、20年の壁体内無結露保証もあり、土地活用を検討される土地オーナーにとって、戸建賃貸の希少性を背景とした高い入居率を家賃設定に加え、資産価値の保全の観点からも非常に高い評価を頂いておりました。

今回の新商品の販売開始により、相続税制改正を控え活発な動きを見せる土地活用市場において、さらなる高性能化を打ち出す事で、競合他社との差別を図りネットワーク全体の受注拡大につなげて参ります。

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週刊住宅新聞－平成26年10月27日（月）

高収益で資産分割容易　戸建賃貸

賃貸住宅建設による相続対策の中で、戸建賃貸のニーズが高まっている。

戸建賃貸を取り扱う各社は、相続税対策セミナーを開催することが多い。各社とも、増税決定前に比べて集客数や反響数が大幅に増え、受注増にもつながっていると口をそろえる。中には、セミナー後のアンケート回収率が6割を超える企業もあり、オーナーの関心の高さをうかがえる。

要因としては、相続人の人数分を建設することで、区画ごとに分割して争いを回避できることや、賃貸としても自宅としても使えるため、ライフスタイルの変化に合わせた活用ができる点が大きい。

相続税対策に加えて、高い競争力により、長期的に”高収益”を確保できるとの期待も魅力の一つ。

戸建賃貸に住みたいというニーズと供給量のギャップが大きく、近年、戸建賃貸は増えているものの、依然として高い競争力を維持し、賃料を周辺相場より高く設定する物件が多い。

そのため、駅遠など一般の賃貸では成約が厳しいとされる立地でも強気の経営ができ、入居者の入れ替わり時の賃料の下落幅も、小さく抑えられるとする。建築コストを低く抑えることで、高い利回りを得られる点も強みで、各社、独自のノウハウを駆使して、高利周り商品の開発を進めている。

2005年から戸建賃貸事業を展開するハイアス・アンド・カンパニーは、設立当初から一貫して「ユニキューブ」を販売している。狭小地、変形地でも対応し、断熱材に高価なセルロースファイバーを採用。壁体内の無結露を20年間保証するなど品質にこだわりながら、商品プランを1つに限定することで低コストを実現した。

FPコミュニケーションズは、完全セミオーダー制を導入。間取りや部材の寸法、選べる色などのデザインを規格化し、設計・施工の手間を省くことで、コストを抑えながら他にはないオリジナルのデザインを提供する。

エイブルは今年5月、耐震等級3、省エネルギー対策等級4、劣化対策等級・維持管理対策等級3などの基準をクリアした「エコ長期優良戸建賃貸」の初弾を竣工した。

双日建材から建材を一括購入することなどでコストを抑え、利回り10％以上を基準として提案し、相続税対策のセミナーも随時開催。「セミナーを開催したことで、戸建賃貸の成約が大幅に伸びた」（同社）と順調に業績を伸ばしている。

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週刊住宅新聞－平成26年5月26日（月）

相続相談ネットワークを拡大

比較ツールで土地活提案

日本の総資産の約7割を占める不動産は、相続の際に争いの元になりやすい。一方で、活用次第では資産を増やすこともできる。来年1月の相続税改正を前に、不動産業者や金融機関などが次々と相続対策セミナーを開催。参加者獲得に厳しさが増す中、ハイアス・アンド・カンパニーは、独自開発した資産シミュレーションシステムを活用した不動産業者ネットワークを構築。会員企業が開く相続相談セミナーで、多くの参加者と反響を集め、全国にネットワークを広げている。

2次相続までプランニング

ハイアス・アンド・カンパニーは、不動産相続ネットワーク「ハイアークラブ」を8年前に設立した。不動産相談のインフォームドコンセント（事前説明と同意）を目的に、相談者がメリット・デメリットを比較検討できるシステム。全国の不動産業者約300社が会員となり、相続セミナーを開催している。

「ハイアークラブ」会員の大きな魅力のひとつが、独自開発したコンサルティングツール「マイハイアー」だ。

その地域の地価などの不動産情報を入力し、シミュレーションの前提となる資産額や相続人数など数個の空欄に数字を入力するだけで、約30分後には不動産オーナー向けの提案書や、関連する法律や税制の資料を自動作成する。

「売却と活用のどちらが良いか」「活用するなら駐車場やアパートなどどれが良いか」といった悩みに対して、数値やグラフでわかりやすく比較できる選択肢を提示。2次相続までも考慮した提案が可能なため、長期的にプランを立てる目安にできると好評だ。

通常、こうした提案には、経験豊富な担当者が現状確認、活用手段候補の絞り込み、収支計算などを行い、多大な時間とコストを必要とする。

新入社員でも専門的対応

同システムは、必要な情報を準備するだけで、複雑な税金などの計算も瞬時に行うため、これまで税理士や司法書士、金融機関などに相談するしかなかった相続対策を、不動産会社が一手に受け付けられるようにした。

業務面では、これまで積み上げたノウハウを生かし、システムの活用法から顧客への接し方、言葉づかいまで学べる研修を実施。新人社員でも専門的で的確な対応ができるようにした。スマホやタブレットPCなどモバイル端末にも対応しているため、提案の場所も選ばない。専門知識を持たない顧客に対して、客観的な比較資料を提案する事で、同様の悩みを持つ顧客紹介にもつながり、セミナー参加者の増加や会員企業の集客力アップを実現している。

同システムは、不動産業者にとって、ビジネスチャンスを取り込む強力なツールとして注目を浴び、全国に広がっている。

セミナーの反響率6割超　－個別相談には行列－

ハイアークラブ会員が主催する相続セミナーは、全国で各地で毎週土日の月8回ペースで開催され、人気となっている。セミナーでは、「マイハイアー」を活用して、それぞれの地域でのモデル的な資産額、地価などをその場で入力。土地をマンションやアパート、コインパーキングなどに活用した場合や何もしない場合などを、具体的な数字やグラフで示し、数年後に資産評価額がどう変化するか、分かりやすく解説する。

FPや行政書士など多くの資格を待ち、マイハイアー開発にも携わる不動産コンサルタントの山本嘉人氏が全セミナーの講師を担当。山本氏は「最初に固定資産税は”地代”であるとの認識が重要。相続税や土地活用の知識があるだけで、手にできる金額は大きく変わる。土地が収益を生むポテンシャルや、相続の際に資産評価額を減らす方法を総合的に提案する」と話す。

5つ以内の数字の入力で、税金から、年金、保険なども含めた複雑な計算を瞬時に行いグラフ化することに、多くの参加者が驚きを表す。高齢な両親が高齢者向け施設に入る際の費用捻出なども考慮するなど、さまざまな資産の流れを比較できるため、セミナー後の個別相談では複数の窓口を設けても行列ができる。

アンケートの回収率も6割超と高く、7割を超える事も多い。ある会員企業は、「アンケート回答用紙にメールアドレスや電話番号だけでなく住所の部屋番号など詳細を記入し、連絡希望時間が書かれていることもある。これほどの反響は普通のセミナーではありえない」と話す。

各会員企業の社員がセミナー講師を努められるよう、研修用ツールやシステムを開発中。今夏には、主催企業社員によるセミナーを開催し、さらなる認知度の向上を図る。

戸建賃貸で遺産分割　－20年無結露保証の「ウィルスタイル」－

相続不動産を面積比で見ると、60坪以下が56％を占める。それら狭小地は活用法が少なく、駐車場や小型住宅など選択肢が限られることが多い。

同社は、狭小地でも高い利回りを実現し、さまざまなライフスタイルや相続問題に対応する商品として、27坪以上の土地にキューブ型の低層賃貸住宅2戸以上を建設するデザイナーズ賃貸シリーズ「ウィルスタイル」を、山口県安成工務店と共同開発。戸建賃貸住宅の先駆けとなった「ユニキューブ」やメゾネットの「エコパティオ」をコア商品として4種類の商品を展開している。

現在は、全国施工会社約260社が「ウィルスタイル」ネットワーク会員となっている。低コストで2棟以上建設することで、自宅＋貸家、貸家2棟、親世帯＋子世帯などライフスタイルの変化にあわせて活用できることが最大の特徴だ。

相続人数分を建築して相続の際に1棟ずつ分割したり、代償分割の準備として前もって賃料収入を貯蓄するなど、”争い”を防ぐ相続対策としても注目を集めている。

賃料を周辺相場の3割増しにしても、満室経営を実現。戸建での生活を望む人が多いにもかかわらず、戸建賃貸の供給が少ない事から需要ギャップが大きく、立地や駅遠などの条件に影響されない、強気の経営を可能にする。

賃貸住宅ながら性能にこだわる

壁体内の無結露を20年保証するなど品質にもこだわりを見せる。全商品の壁と屋根に、断熱性・調湿性が高く一般の断熱材に比べて高価なセルロースファイバー（古紙を砕いた素材を使用）を採用。アトピーの原因となるカビの発生も防ぎ、躯体も長持ちする。

商品プランを1つに限定することで、低コストも同時に実現する。狭小地、変形地でも対応した設計で施工を簡略化。プランが一つのため会員会社は要領を早く習得でき、施工効率を上げて人権費を削減した。

部材調達面でも、会員がウェブ上で部材メーカーと直接取引するシステムを導入。発注時期や部材の種類なども前もって決めた条件で発注することで中間マージンを抑えた。「戸建て」という価値で集客が見込めるため、押入れの棚板など装飾的な部分は極力削った。

一方で、住居としての快適性と収益物件としての付加価値を高めるために、後には変更できない断熱材や地盤改良など、目に見えない基礎部分に建築費用を集中させた。

ウィルスタイル会員の施工会社は「ハイアークラブ」の準会員となるため、マイハイアーの使用もできる。不動産業者と施工会社の2つの会員ネットワークがつながることで、両者が同じ地域の顧客を紹介しあったり、遠隔地に土地を持つ顧客に、その土地がある地域の会員企業を紹介するなど、多角的、複合的な広がりを見せている。

会員企業1000社目指す

業界の基幹システムに

大手経営コンサルティング会社を経て、ハイアス・アンド・カンパニー設立に参加。現在は経営支援本部本部長として、ネットワーク事業などを手掛ける柿内和徳常務に、今後の展開を聞いた。（聞き手・森正隆太郎）

－相続を取り巻く環境について

「今後の人口動向を見ると、相続する資産は、団塊世代より10歳若い世代の方が現在よりも大きくなる。これから段階世代の人が亡くなるまでの15年くらいは相続件数も増え続ける。そんな中、多くの人が相続相談をどこにすればいいのかわからず、税理士や行政書士などのところに行くものの、不動産のことがわからない士業の人は『無理して土地活用しない方がいい』と答えることが多い。一方、建築系の大手企業などは、高スペックな住宅や建物を提案する。しかし、それらがオーナーの資産運用として最適でない場合がある」

中立的提案で信頼獲得

－相続セミナーで中立的アドバイスをしています

「ハイアークラブ会員はこの1年で倍増し、現在は全国約300社が加入している。セミナーで紹介している当社の”マイハイアー”システムの目的は、中立なセカンドオピニオンとなること。さまざまなプランを比較し考慮することを勧めている。その材料として、資産内容や家族関係などそれぞれの相続環境にあわせた個別リポートを提供している。この理念が受け入れられ会員増や、セミナー参加者数や反響の多さにつながっている」

－中立アドバイスでは、利益にならない面もあるのでは

「当社は『住宅取得が個人の資産形成に直結する社会の実現』が企業理念であり、中立的アドバイズは不動産業者のエチケットだと考える。日本は、賃貸の仲介手数料をオーナーと入居者の双方から取る両手取引など利益相反が普通となっているが、これらの仕組みなども公平なものに変えていきたい。目先の売り上げのために『売らせよう』『建てさせよう』という姿勢は、長期的にはマイナスになる。不動産業者によるハイアークラブと工務店によるウィルスタイルの会員企業が、エンドユーザーに信頼される強固なネットワークを作ることが重要。信頼感が高まれば、売り上げにつながる。」

－戸建賃貸のパイオニアとなり、狭小地活用も提案しています

「全国で相続される土地の多くが狭小地であるにもかかわらず、これまでそれらを活用する商品はほとんどなかった。1棟ものでは、複数の相続人がいる場合に資産分割で問題が起きやすい。ウィルスタイルなら2棟建てて2人で現物資産を分けられるので、”争続”を予防できる利点もある。最近では、20〜30代の人が私的年金をつくる目的で購入する例も増えている」

－今後の目標について

「ハイアークラブを、日本最大の相続相談を受けるネットワークに育てたい。今年度は180社増を見込んでおり、3〜4年で会員1000社を目指す。

将来的には、ハイアークラブシステムが業界の標準となり、ハイアークラブを使えないと不動産業で遅れをとるような基幹システムに育てていく」

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週刊住宅新聞－平成25年6月3日（月）

戸建賃貸を刷新　ウェブで資材調達

ハイアス・アンド・カンパニーとH＆Cソリューションは、安成工務店と提携して展開している戸建賃貸ネットワーク「ウィルスタイル」の主力商品「ユニキューブ」を刷新した。

同商品は、セルロースファイバー断熱材を標準採用した戸建賃貸。ユニットバスやトイレなどの設備をグレードアップし、仕様を変更して室内のグレード感も高めた。

資材調達については、これまでにユニキューブでは対応していなかった独自のウェブ受注システム「UDON」も導入。メーカーに直接部材発注できるため、中間コストを節約できる。

ウィルスタイルは、戸建ての「ユニキューブ」、メゾネットの「エコパティオ」をコア商品として展開。全国の工務店や不動産会社いに営業・施工ノウハウを提供している。

4月末時点で257社が加盟し、累計施工棟数は2442棟。

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