建設・不動産会社がこれから持つべき「土地活用提案手法」

建設・不動産会社が持つべき「土地活用提案手法」。
2つの大きな魅力
「年金不安、低金利時代の資産形成・運用ニーズ」と「相続対策ニーズ」に応える

今回紹介するRakuten STAY HOUSE x WILL STYLEは、高性能な一戸建てを「建設」するという建設会社、住宅会社が持っている能力と、その運用という不動産会社が持っているノウハウを活用して収益をあげる事業です。もともとWILL STYLE は比較的小さな建設投資で断熱性など高性能な一戸建てを賃貸住宅として提供するものでしたが、その「使い方」を変えることで、投資家や地主への提案力を高めることができます。

HyAS View 2020年3月26日 木曜日 10:48

意思を紡ぐ人

〜住宅会社と建築家のマッチングを通じてお客様に満足を〜

ハイアス・アンド・カンパニー株式会社
R+houseアテンドチーム

View編集部（以下View）： ハイアス・アンド・カンパニー株式会社が全国各地の工務店さまと展開するR+house ネットワークが提供する住まいは、建築主さまの「くらしのデザイン」を形にすることで、理想の 住まいを手にいれるお手伝いをしています。そのお手伝いにおいて、実際に建築を担う住宅会社とともに重要な役割を担っているのが建築家です。

何事にもコミュニケーションというのは大事なものです。理想の住まいを手にいれるまでに関わる人の想いが飛び交うなかで住まいづくりをうまく進めるために、関わる人々の想いを柔軟に、しかも正しく明確に「つなげる」ことがとても大切です。しかし、それは簡単なことではありません。

今回は建築主さま、住宅会社、建築家のそれぞれの立場と役割を理解、尊重しながら、関わる人々の想いを「つなげる」コーディネイト役をしているハイアス・アンド・カンパニー株式会社の「R+houseアテンドチーム」の話を紹介します。

View：建築家と家を建てたい、というお客様は多いのでしょうか
アテンドチーム（以下AT）：こだわりの家を建てたい人は実はとても多く、ハイアスで以前調べたところによると、約7割の建築主さまは建築家と建てる家に憧れているのに、実際に建築家に依頼した方は 1割程度でした。その理由は、建築主さまも、あるいは建築主さまに建築家を紹介してと頼まれた住宅会社も、建築家とどこでどう出会えるのかわからない、どう頼んでいいかわからないという理由でそのような結果になっているようです。

View：そこで R+houseアテンドチームの登場ですね。心がけていることは？
AT：R+houseでは建築主さまに対応する加盟店（住宅会社）が建築家の力を活かして魅力的なプランを提 案することで請負のご 縁をいただきます。その際、住宅会社と建築家という役割や経験の違う人たちを繋ぎ合わせ「最強タッグ」を組んでいただき建 築 主さまに対応していただくわけですから、間を取り持つ私たちは双方の話を理解する必要があります。
今現在、R+house 登録の建築家は約 90 名です。選択肢は多いほど良いのですが、加盟店（住宅会社）がその中から建築主さまにマッチした建築家を選ぶのはとても困難です。その難しい部分を私たちが双方の特性や相性を把握してマッチングをお任せいただているわけですから、常に身が引き締まる思いで業務にあたっています。

そのために行なっていることの一つに、建築家同士の勉強会に参加し直接お会いすることを心がけています。勉強会では個々の建築家の性格や得意分野なども知ることができますし、実際お会いしてお互いの顔がわかっていれば、目的が告げやすくなるなど、やりとりもスムーズになっていきます。

また、加盟店（住宅会社）との細かいやりとりを重ねることも大切にしています。加盟店は建築主さまへのヒアリングを経てその「想い」を背負っています。一生に一度の大切な「想い」に応えようとする加盟店のためにも、加盟店の会社としてのお考えやご担当のお考えなど、情報収集とその把握には特に気をつかっています。

View：成果や満足度などはどうでしょう？
AT：もちろん全てがうまくいくわけではなく問題が起こることもあります。その際には、建築家や加盟店には難しい対応をお願いすることもあります。そのような時に、柔軟な動きができているのは日頃のコミュニケーションが活きているところだと感じています。

R+house は建 築家住宅 2 年連 続 No.1を獲得してブランド認知も上がりつつあります。しかし、それに甘んじず、建築家と仕事をするというシステムを活用する加盟店、建築家の間の信頼をさらに固いものにしていくことを目指しています。

View：今回の建築主さま・住宅会社・建築家の間を繋ぐという話に限らず、ビジネスでは相手が何を求めているのかを知ることが重要です。そのためにも“ 相手を知るための行動をすること” “ 広角に物事を捉えることで相手に寄り添う”、“ たとえ些細なことでも受け取ること”、それがコミュニケーションを円滑にし、様々な想いを紡ぐことにつながるのですね。

HyAS View 2019年11月8日 金曜日 17:21

時代のニーズに応え、高収益を期待できる新・土地活用手法

土地活用の新・有効手法。戸建賃貸経営から宿泊施設運営へ

従来の遊休地の有効活用といえばアパートやマンションの経営、そんな発想が主流でした。しかし、社会
の構造は時代によって変化します。住宅が不足していた、あるいは住宅の質がさほど高くない時代には、より多くの、より高品質な空間の住宅をつくることが求められていました。賃貸といえども戸建に住みたいという需要の高まりに応じハイアスでは全国の加盟工務店とともにウィルスタイルシリーズの提供を広めてきました。
昨今、国策の一つとして観光立国、インバウンドの拡大が掲げられています。年々増える国内外の観光需要に対してホテル需要も高まっています。その中で宿泊客、特に家族連れの宿泊客にとって家族全員が一緒に宿泊できる施設が強く求められています。この新たな需要に応えながら遊休地を活用できる新しい手法が「戸建賃貸を使った宿泊施設運営」です。

高い品質の居住空間の提供と
宿泊施設運営ノウハウのコラボレーション
Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE

従来の戸建賃貸で提供してきた高い品質の居住空間と、宿泊施設運営ノウハウを持ったコラボレーションが「Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE」の強みです。特に楽天 LIFULL STAY 社の宿泊施設運営ノウハウを導入できることは、他社にはない差別化ポイントです。差別化ポイントの一例として4つのメリットを示します。
開業後、楽天LIFULL STAY社に運営面で委託できるのは、「集客」、「予約受付・チェックイン等の運営管理」、「清掃やリネン交換、備品補充等の施設管理」、「トラブル時の保健所対応」の4点です(注:清掃や警備会社などの手配はオーナーあるいは加盟店様による手配も可能)。

　開業後の運営が楽!①　集客　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

宿泊施設運営を始めようとした時に、もっとも不安なことは集客です。楽天LIFULL STAY社とのコラボレーションなら集客不安も解消できます。同じ楽天グループの楽天トラベルでの集客はもちろん他の提携集客サイトへの自動配信(予定含む)などでバックアップしてくれます。第一号の「Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE松江」の年間平均稼働率は73%となっています。その結果、売上ベースでは賃貸住宅経営に比べて6倍から7倍(周辺の戸建賃貸住宅家賃相場比)を上げています。

　開業後の運営が楽!②　オペレーション　　　　　　　　　　　　　　　　　　

宿泊施設の運営に関わることで大変なのは、お客様の出入りごとに行わなくてはならない入室受付、清掃やリネン交換や備品補充などのオペレーションに関する運営ノウハウ、またそれを実施する体制の整備です。さらに、宿泊施設で何かあった際の保健所とのやりとりも大変です。この点も楽天 LIFULL STAY 社が手続きからオペレーションまですべてやるので初めてでも宿泊施設運営に不安がなく始められます。

宿泊施設開業までの3者の役割分担

改めて「Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE」の開業に向けて、大まかに分けて施設の設計、建築、設備や備品手配、諸手続き・申請、運営と流れの中での役割を確認します。

● バリアフリー対応など宿泊施設の設計、建築図面の提供などはハイアス、
● 宿泊設備や宿泊客用の備品・消耗品の在庫管理および発注手配は楽天LIFULL STAY社、
● 保健所等関係各所への届出(特定施設の届出、旅館業営業許可、消防適合通知等)などの諸手続きは加盟店(あるいはオーナー) ※楽天による行政書士の手配も可能(有償)、
● 施設運営(宿泊費の設定、集客、清掃会社との連携、開業後の保健所対応など)は楽天LIFULL STAY社が

それぞれ分担・協働してすすめることになります。

HyAS View 2019年9月9日 月曜日 16:44

新・土地活人

【不動産活用の情報通】

ハイアス・アンド・カンパニー株式会社
相場　剛

近年、全国各地で地域社会の問題として注目される空き家・遊休不動産問題。そうした遊休不動産の活用は、民間所有の不動産はもちろん公的不動産にも共通する課題として、一層の増加を防ぐための対策や利活用方法の提案が具体的に求められています。
このような現状に地域密着で活躍する建設会社や不動産会社はどう対応してゆくべきか。ハイアスで不動産の運用・土地活用に関連する商品開発に従事する相場の話をお届けします。

View 編集部（以下 View）：空き家などの遊休不動産が増え続けている原因は?
相場：空き家や空き地などの遊休不動産は、簡単に売買取引できないことが原因だと考えます。空き家になる原因の多くは遺産分割に端を発する相続問題です。相続の際、相続財産である不動産を動かす(売ったり名義の変更をしたり)場合には相続人全員の同意が必要なのですが、相続の手続きをしないと相続人の数(相続の権利を持つ人)が 20 人以上にも及ぶこともあります。そうなると、すべての相続人の同意を得ることが困難となり相続手続きをしていない不動産が放置されて、結果的に空き家などの遊休不動産になってしまうわけです。このように、遊休不動産はそもそも利活用以前に動かすにも大変な労力が必要なのです。
私が商品サービスの開発に携わっている『不動産相続の相談窓口』は、認知症や相続が発生する前に資産診断を通じて「円満な相続計画」を提案し、いざという時にそのご家族に最適な相続の実現をサポートすることで資産と家族関係を守る安心を提供していますが、空き家や放置される遊休不動産の発生を防止する事にもつながるサービスです。空き家や所有者不明の遊休不動産の発生を抑える一助になればと思っています。ひと言で空き家問題、相続問題といっても一般の方から見ると不明なことがまだまだ沢山あります。こうした問題を解消して不動産を「動かせる」状態にすることで、初めて「保持」、「売却」あるいは「活用」と、どの選択がご家族にとって良いのかを判断することができるわけです。

View：不動産の「活用」にはどのような方法があるのでしょう
相場：不動産を活かすには「自宅利用」「賃貸」「ビル運用」「駐車場」と多くの選択肢があります。特に自宅利用以外は「事業経営」としての運用手腕が問われます。活用するにも立地や環境、競合となる使われ方をした不動産の有無など市場を知ることも大事です。
ところで、不動産活用につながる昨今の動きで注目すべきは「観光」です。不動産活用とは無関係に思えますが、大いに関係があります。訪日外国人数が 2012 年から急激に伸びはじめ 2018 年には約 3,000 万人に達しました。国は 2030 年までに6,000 万人の訪日外国人数のさらなる増加を目指しているため、観光業界の中でも宿泊施設の整備が急がれています。
それに伴い全国各地の自治体でも「まちおこし」につながる施策の一環で、施設整備に関わる条例緩和など積極的な活動も徐々に目につきはじめています。しかしながら現状は、国内外の観光客の急増に対し受け皿である各地の宿泊施設が不足しており、その整備が急がれています。これこそが観光と不動産活用の接点であると見ています。空き地・空き家など遊休不動産を観光業で利用するための“ 新たな選択肢 ”としてあるのが『Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE』です。

View：『Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE』のメリットは?
相場：旅館業としての運営はすべて楽天LIFULL STAY 株式会社にお任せできるので、オーナーは施設の保守や運営に手を煩わせることなく利益を手に入れることができます。住宅会社としても、不足している宿泊施設の建設というある意味「特需」にあずかれます。旺盛な需要を背景にした魅力的な新たな土地活用商品としてオーナーに提案できるのは営業としての強みです。
今までの土地活用に、時代を捉えたビジネスを乗せた新しい土地活用。選択肢は一つでも多い方が良いですし、事業拡大のチャンスを見いだす可能性も膨らみます。

土地活用も時代とともに変化します。今の需要にあった土地活用方法である『Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE』の可能性が示すように、住宅会社は建物を建てるというだけでなく、これまで接点のなかった産業にも目を向け、業務拡大・雇用拡大のチャンスにできる時代です。不動産の利活用の選択肢を拡げることは、これからの自社のビジネスの更なる発展に繋がります。

HyAS View 2019年9月9日 月曜日 16:43

失敗しない新・土地活用事業

「Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE 八幡堀」（滋賀県）がオープン！

WILL STYLEシリーズにラグジュアリーな室内装飾を施した戸建型宿泊施設Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLEの施設が全国各地に続々とOPEN。新たな土地活用として業界からも注目を浴びています。平成ラストとなる4月10日、滋賀県・近江八幡に「Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE 八幡堀」がOPENしました。富士吉田松山、河口湖船津に続き6 施設目の開業となり盛況に稼働しています。

家賃倍率は６ｰ７倍

宿泊施設の経営という新たな収益事業として検討する際、宿泊施設としての運用を通じて収益獲得を目指す上での稼働状況と日々の運営経費をまかなう売上がどれほど上がるのか、ご提案に当たり気になるところです。
全国第1号の稼働施設である「Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLE 松江」の宿泊料は宿泊サイトを見ると時期や曜日によって1泊1万8,000円台から2万8,000円台と表示されています。
実際、オープン後7月から4月の稼働率と売上と周辺の戸建賃貸家賃相場（一か月の賃料相場（5万円前後から7万円台））との比率をみると、下記のグラフのようになっています。冬場は雪の影響で観光客の足が止まると言われる松江において、平均稼働率72.5%で維持し堅調な実績を継続しています。

Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLEのOPEN予定

現在営業中の施設も含め、年内に合計10施設Rakuten STAY HOUSE x WILL STYLEの稼働が計画されています。また全国各地から寄せられている開業候補地は140個所を超え、現在も継続して開業候補地の審査が行われています。

　営業中　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

松江（島根）、佐世保（長崎）、木津川（京都）、富士吉田松山（山梨）、河口湖船津（山梨）、八幡堀（滋賀）

　開業予定地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

萩（山口）、湯布院（大分）、高崎（群馬）、糸島（福岡）、松江（島根）、佐世保（長崎）、名護（沖縄）

HyAS View 2019年7月10日 水曜日 11:23