2017年9月7日（木）住宅・不動産会社の経営と相続

相続で発生する納税資金のために不動産会社でサポートできる資産組み換え

多額の相続税納税や相続人への資産分割など、不動産が絡む相続での問題を解決する手段として注目されているのが不動産会社による「不動産資産の組み換えサポート」です。それはどのような手法で、実践にはどのような知識が求められるかなど、不動産会社が行う資産組み換えについて解説します。

不動産資産の組み換えサポートの想定顧客と提供価値

不動産会社が提供する不動産資産の組み換えとは、節税対策や収益改善を目的として所有している不動産を別の不動産に買い換えるなどの方法で、資産を組み換えることです。

資産組み換えのニーズを持つ顧客の多くは、複数の不動産を所有している方たちです。例えば自宅以外に築年数の古いアパート・マンションを所有・経営している方、利用頻度の低い別荘を持っている方、自己使用にも賃貸用住宅経営にも中途半端な大きさや形状の土地を所有している方などが想定される顧客です。

住宅不動産会社が不動産資産の組み換えサポートを行う目的は、現時点では必ずしも有効活用ができていない複数不動産を所有している「富裕層を囲い込める」ことにあります。
富裕層顧客を囲い込み、彼らが所有している不動産に関する相談に恒常的に対応することで、資産の組み換えの提案実施、顧客の資産である複数の不動産の売買に関わっていくことができるようになります。

複数の不動産を所有している方にとって必要な相続対策

複数の不動産を組み換えしないまま、しかも低利用な状態で所有していることは所有者にとって何が問題なのでしょうか。まず思い浮かぶのは収益が得られないまま固定資産税や建物の修繕・メンテンス費用がキャッシュアウトし続けること、そして将来、家族にとって相続税という形で大きな負担を与えかねないこと、さらに相続の際に家族にトラブルの種を残してしまいかねないことなどが挙げられます。

言い換えれば、相続対策というのは納税や節税の実現だけではないということです。一般的に相続対策といえば、まずは相続税の納税資金を確保するための納税準備、相続税の減額を目的とする節税対策を考えることからですが、本来的な相続対策というのは、それ以外にもあります。例えば分割のための事前対策として、現金化のための売却対象不動産の優先順位つけ、資金作りのための収益物件の取得、より運用しやすい不動産への買い替えなど多岐にわたります。

不動産会社が資産組み換えサポートをする場合に必要な知識とは

資産組み換えのサポートを行うには不動産と相続に関する“幅広い視野を持った専門知識”が必要です。

例えば、築年数の古いアパート・マンションを所有していることの一番の問題点は、市場価格（時価）に比べて相続税評価額が高いことにあります。仮にこれが都心の築浅マンションになると市場価格（時価）に比べて相続税評価額が低くなります。相続税は評価額に対して課せられるものなので、相続の際はそのギャップを利用して大幅な節税を実現できます。
同時に、入居者が集まりづらくなった収益物件から賃貸市場でも支持される高い収益物件にチェンジすることによるインカム改善も実現する理想的な資産組み換えが可能になります。

資産組み換えは示した例のように、収益性の低い不動産を収益性の高い不動産に切り替えていくことと、相続税評価の高い不動産を処分して相続税評価の低い、税負担を軽減できる不動産を取得することの2つを基本として行います。そのためにも不動産と遺産相続に関する知識が不可欠です。

また、顧客の家族構成やマネープランを含めたライフプランの提案を行うことも資産組み換えと関連があります。お客様の経済状況、家族構成を考慮し、時には不動産だけではなく、金融資産についても相談に乗ります。将来のライフイベントに合わせた長期的で総合的な資金計画・資産運用を提案できれば、お客様からの強い信頼を得られるでしょう。そのためにはファイナンシャルプランニングの知識が大いに役立ちます。

高齢化の進展、その先に来る多死社会への変化に伴い、不動産資産の相続について頭を悩ませる方は今後さらに増えていくでしょう。資金組み換えのサポートに対するニーズも高まっていきます。複数の不動産資産を持つ富裕層をターゲットにした資産組み換えサポートの展開を考えてみてはいかがでしょうか。